Actualización (30 de septiembre a las 11:25):
La medida, vigente hasta 2028, excluye a viviendas sociales y a entidades adheridas a códigos de buenas prácticas, pero genera dudas sobre su impacto real en el mercado
Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda, ha aprobado un decreto que limita hasta finales de 2028 la compra de viviendas por parte de fondos buitre —entidades que adquieren inmuebles a precios inferiores al 70% de su valor de tasación—. La norma, publicada este miércoles en el BOE, busca frenar la especulación y proteger el acceso a la vivienda, aunque deja fuera excepciones clave como viviendas sociales o propiedades destinadas a colectivos vulnerables.
El Real Decreto-ley, titulado Protección del mercado de la vivienda frente a la actividad especulativa, establece que estas entidades no podrán adquirir propiedades —tanto en uso como en edificios con cédula de habitabilidad— si el precio es inferior al 70% de su valor real. La medida afecta a compras tanto onerosas (con pago) como gratuitas (donaciones o herencias), aunque incluye excepciones para evitar perjudicar a proyectos sociales.
Entre las exclusiones figuran viviendas destinadas a alquiler asequible o social durante cinco años, residencias para personas con necesidades sociosanitarias, o propiedades adquiridas por entidades del tercer sector para colectivos vulnerables. También quedan fuera las adquisiciones ya elevadas a escritura pública antes de la entrada en vigor, así como las derivadas de ejecuciones hipotecarias o procedimientos judiciales.
La norma, anunciada por Rodríguez el martes, busca evitar que la compra masiva de viviendas por fondos buitre reduzca la oferta y aumente los precios. Sin embargo, su aplicación práctica podría verse limitada por la definición misma de fondo buitre: el texto legal no especifica qué entidades exactas quedan afectadas, lo que abre la puerta a interpretaciones judiciales o disputas legales.
¿Qué son exactamente los fondos buitre y por qué se les persigue?
El término fondo buitre aparece explícitamente en la exposición de motivos del decreto, donde se define como entidades —con o sin personalidad jurídica— cuyo objeto social incluye la adquisición de inmuebles con fines especulativos. Estos fondos suelen comprar viviendas a precios bajos, esperar a que suban de valor y venderlas con grandes beneficios, reduciendo así la disponibilidad de vivienda asequible.
El problema no es nuevo: en los últimos años, la compra masiva de viviendas por parte de fondos extranjeros —especialmente en zonas turísticas como la costa mediterránea— ha disparado los precios y reducido el parque de alquiler accesible. Según datos del Ministerio de Vivienda, entre 2020 y 2023, el precio medio de la vivienda en España subió un 15%, mientras que el alquiler lo hizo un 20%, en parte por la presión de estos fondos.
La medida del Gobierno se enmarca en una estrategia más amplia para regular el mercado inmobiliario, que incluye el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, con una inversión de 1.800 millones de euros para promover el alquiler asequible y la rehabilitación de viviendas. Sin embargo, la eficacia de esta nueva prohibición dependerá de cómo se aplique en la práctica: si los fondos buitre logran reconfigurarse como entidades sin ánimo de lucro o si las excepciones para viviendas sociales terminan diluyendo su impacto.
¿Quién gana y quién pierde con esta medida?
Los principales beneficiarios teóricos son los compradores de vivienda asequible, especialmente en ciudades con alta presión inmobiliaria como Madrid, Barcelona o Málaga, donde los fondos buitre han sido más activos. También se verían favorecidas las entidades sin ánimo de lucro que trabajan con colectivos vulnerables, ya que podrán seguir adquiriendo viviendas sin restricciones.
Por el contrario, los fondos buitre —muchos de ellos con sede en paraísos fiscales o países europeos— podrían recurrir a estrategias legales para eludir la norma, como cambiar su objeto social o adquirir propiedades a través de intermediarios. Además, el sector de la construcción y la promoción inmobiliaria podría verse afectado indirectamente, ya que una menor actividad especulativa podría reducir temporalmente la demanda de nuevas viviendas.
En el ámbito político, la medida ha sido bien recibida por partidos como Sumar y Podemos, que llevan años denunciando la especulación inmobiliaria. Sin embargo, el PP y Vox han criticado la medida por considerarla excesivamente intervencionista, argumentando que podría desincentivar la inversión privada en un sector clave para la economía. El PP, en concreto, ha señalado que la norma podría afectar a pequeños inversores y no solo a grandes fondos, mientras que Vox ha advertido de que podría agravar la crisis de vivienda al reducir la oferta.
La ministra Rodríguez ha defendido la medida como un paso necesario para garantizar el derecho a la vivienda, pero su éxito dependerá de cómo se supervise su aplicación. Si los fondos buitre logran burlar la norma mediante estructuras legales alternativas, el impacto real en los precios podría ser mínimo. Por otro lado, si la medida se aplica con rigor, podría sentar un precedente para otras comunidades autónomas, como Cataluña o Baleares, que ya han aprobado leyes similares para frenar la compra de viviendas por extranjeros.
Lo que está claro es que, hasta 2028, el mercado inmobiliario español tendrá un nuevo actor regulador: el Estado. La pregunta ahora es si esta intervención será suficiente para frenar la especulación o si, como han advertido algunos expertos, terminará siendo un parche más en un problema estructural que requiere soluciones más profundas, como un impuesto a las viviendas vacías o un mayor parque público de alquiler.
El decreto publicado en el BOE prohíbe desahucios en viviendas de fondos buitre y exige a las autonomías asumir el pago si no ofrecen alternativa en dos meses
El Consejo de Ministros aprobó el martes un decreto que incluye dos medidas clave en materia de vivienda: la prohibición de desahucios para inquilinos en viviendas gestionadas por fondos buitre y la obligación de que las comunidades autónomas asuman el pago de alquileres impagados si no ofrecen una alternativa habitacional en dos meses. El texto, publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE), marca un giro en la gestión de la crisis de acceso a la vivienda.
La medida más inmediata es la prohibición expresa de desahucios para quienes residan en viviendas adquiridas por fondos buitre, un colectivo que ha sido señalado en los últimos años por su práctica de compra masiva de viviendas para su posterior alquiler a precios elevados. Según el decreto, esta prohibición se aplicará automáticamente sin necesidad de trámite judicial adicional.
Para el resto de casos de impago de alquiler, el texto introduce un mecanismo de responsabilidad compartida: si una comunidad autónoma no ofrece una alternativa habitacional en un plazo máximo de dos meses, será la administración autonómica quien deba asumir el pago del alquiler impagado. Esta cláusula busca evitar que los inquilinos queden en situación de calle mientras se resuelve su situación.
El marco legal y los precedentes: cómo encaja el decreto en la estrategia del Gobierno
El decreto se enmarca en la estrategia del Gobierno para abordar la crisis de vivienda, que incluye medidas como la limitación de precios en zonas pensionadas y la promoción de alquileres sociales. Sin embargo, esta nueva normativa introduce un elemento novedoso: la implicación directa de las comunidades autónomas en la gestión de los impagos, algo que hasta ahora no estaba regulado de manera tan explícita. Las autonomías, que tienen competencias transferidas en materia de vivienda, deberán ahora coordinarse con el Estado para garantizar que los inquilinos no queden desprotegidos.
La medida también responde a la presión social y política por regular el mercado de alquiler, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, donde los precios han alcanzado niveles récord. Fondos buitre como Blackstone o Cerberos han sido objeto de críticas por su supuesta especulación con la vivienda, acusaciones que el Gobierno parece ahora abordar con herramientas legales concretas.
Autonomías deberán activar recursos para cumplir plazo de dos meses
Las comunidades autónomas, especialmente aquellas con mayor presión en el mercado de alquiler como Cataluña, Madrid o Andalucía, se verán obligadas a activar recursos adicionales para cumplir con el plazo de dos meses. Algunas, como la Generalitat de Cataluña, ya han anunciado que trabajarán en planes de emergencia habitacional para evitar incumplir la normativa. Por su parte, el Gobierno asume un riesgo político: si las autonomías no actúan con rapidez, la responsabilidad recaerá sobre ellas, lo que podría generar tensiones en la gestión de la vivienda.
El decreto también plantea un desafío legal. Aunque no requiere aprobación parlamentaria al tratarse de un texto normativo de urgencia, su aplicación dependerá de la interpretación que hagan los jueces en casos concretos. Algunos juristas ya advierten de que podría haber recursos por parte de fondos buitre y propietarios que consideren vulnerados sus derechos.
La medida, en cualquier caso, llega en un momento clave: con las elecciones europeas de 2029 en el horizonte, el Gobierno busca consolidar su imagen como defensor de los inquilinos, un colectivo que ha ganado peso en el debate político en los últimos años.
