La nueva normativa urbanística permitirá sumar hasta dos alturas y un 30% más de densidad en las parcelas destinadas a pisos con protección pública.
Castilla-La Mancha prepara un cambio en sus reglas urbanísticas para que una misma parcela acoja más viviendas cuando estén sujetas a algún tipo de protección pública. La futura normativa permitirá aumentar hasta un 20% la edificabilidad, hasta un 30% la densidad y añadir hasta dos alturas respecto a las condiciones previstas para esos suelos.
El cambio afecta a las tres variables que determinan cuántas viviendas caben en un suelo concreto. La edificabilidad mide los metros cuadrados construibles sobre una parcela. La densidad fija cuántos pisos pueden levantarse en ese terreno. Las alturas marcan cuántas plantas puede tener el edificio. Al elevar las tres a la vez, el mismo solar admite más viviendas protegidas sin necesidad de recalificar el suelo ni de ampliar la superficie urbanizable.
La medida se enmarca en la política de vivienda de la comunidad, que gobierna el PP desde 2011. La región combina municipios rurales en riesgo de despoblación con áreas metropolitanas tensionadas, como el corredor del Henares o el entorno de Toledo. En ambos casos, el suelo protegido es una pieza clave para ampliar el parque de pisos asequibles sin depender solo de la promoción privada libre.
Qué cambia en el urbanismo de la región
La edificabilidad, la densidad y las alturas son parámetros que cada planeamiento municipal fija en su normativa. La comunidad autónoma tiene la competencia para establecer topes máximos y mínimos. Al elevar esos topes para el suelo protegido, la Junta abre la puerta a que los ayuntamientos aprueben más viviendas en las mismas parcelas. El mecanismo no obliga a construir más, pero sí elimina el límite que hasta ahora frenaba proyectos en suelos ya calificados como protegidos.
El margen del 20% en edificabilidad y del 30% en densidad son techos, no objetivos. Cada consistorio decidirá después si los aplica y en qué grado. La norma tampoco cambia el régimen de propiedad del suelo ni el precio al que se venden o alquilan las viviendas protegidas, que siguen sujetos a los límites de la legislación estatal y autonómica en materia de vivienda protegida.
El precedente de otras comunidades
Otras comunidades han usado fórmulas parecidas para estimular la vivienda protegida. El mecanismo habitual consiste en elevar la edificabilidad o la densidad solo en los suelos destinados a protección pública, para no disparar la construcción libre en el conjunto del municipio. La diferencia entre comunidades está en el porcentaje de aumento y en si se permite también ganar alturas.
El sector de la construcción ha señalado en distintas ocasiones que la falta de suelo finalista es uno de los cuellos de botella para levantar vivienda protegida. La norma que prepara Castilla-La Mancha actúa precisamente sobre ese punto. Al permitir más pisos en parcelas ya calificadas, reduce la necesidad de buscar nuevos suelos y acorta los plazos, porque evita el proceso de modificación del planeamiento general que exige recalificar terrenos.
El texto aún no tiene fecha de aprobación ni de entrada en vigor. Tampoco se ha detallado si la norma se tramitará como ley o como decreto, ni si pasará por el Consejo Consultivo de Castilla-La Mancha. La Junta ha vinculado la medida a su estrategia contra la despoblación y a la ampliación del parque de vivienda asequible en la región.
