La norma fuerza a las comunidades a abonar los atrasos si no ofrecen realojo en dos meses, pero deja al casero sin recuperar el piso hasta 2030 y sin poder subir la renta por encima del 2% hasta 2027
El Congreso vota el viernes un decreto que obliga por primera vez a la Administración a pagar la deuda del inquilino que no puede afrontar la renta para que su contrato siga vigente. Si la comunidad autónoma no ofrece al arrendatario una «alternativa habitacional» en dos meses, deberá abonar o consignar lo adeudado, y el Estado le reembolsará después ese gasto. El principio atribuye la política social al presupuesto público, pero el presupuesto solo asume una parte pequeña y visible del coste: los atrasos.
El arrendador conserva la parte grande. Mantiene el piso ocupado, el tiempo, la renta real y la repetición del problema. Se convalide o no el decreto, el casero seguirá filtrando inquilinos y la factura la pagará quien, antes de alquilar, le parezca potencialmente vulnerable. La arquitectura de pagos reparte los papeles con precisión: el Estado decide, la comunidad autónoma tramita, comprueba la vulnerabilidad y adelanta el dinero, y luego el Estado se lo reembolsa «excepto los intereses de demora» que genere su tardanza. Ese detalle, según el texto, es un indicio de que el legislador ya descuenta el retraso.
El piso ocupado hasta 2030 y la renta congelada hasta 2027
La cobertura alcanza los atrasos de renta del contrato, tras el juicio y dos meses de suspensión que se prolongan «hasta que la Administración competente cumpla con su obligación». El inquilino podrá prorrogar el contrato dos años más con solo pedirlo y llevar ocho meses al corriente, de modo que el casero conservará un piso ocupado. En el mejor de los casos mantendrá una renta cuyo valor cae cada año: hasta el final de 2027 no podrá subirla si ya supera el precio de referencia oficial, y si no lo supera, la subida máxima será del 2%, con una inflación que en septiembre alcanzó el 4,9%. A eso se suman los costes del juicio, el deterioro de la vivienda y la incertidumbre sobre qué pasará si el inquilino, salvado una vez, deja de pagar la siguiente.
Muchos caseros ya conocen el valor real de estas promesas de pago. En 2021 el Estado ideó otra compensación para propietarios afectados por la suspensión de desahucios, con norma y dinero estatales y tramitación autonómica. A principios de 2025, las comunidades que informaron habían pagado algo más de diez millones de euros a unos dos mil propietarios, menos de la mitad de quienes lo solicitaron, mientras unas 58.000 familias se acogían a la moratoria. Quien firma un contrato a cinco años descuenta también la inseguridad jurídica de unas reglas que el Gobierno cambia por decreto cada pocos meses.
La exposición de motivos admite un déficit de 750.000 viviendas
Ante ese descuento, el arrendador potencial razona sobre lo que sí controla: si sigue alquilando y a quién. Si abandona el alquiler habitual, el decreto le deja dos salidas, la venta o el alquiler de temporada con causa acreditable, y ambas reducen la oferta. La exposición de motivos alega que el parque en alquiler crece en 95.000 viviendas al año, según el Banco de España, pero ese crecimiento reasigna viviendas ya construidas. El mismo texto reconoce un déficit de 750.000 y la fuga del alquiler habitual al de temporada. Si el casero sigue alquilando, sabe que la vulnerabilidad depende de acreditaciones oficiales y de que la declare un juez, todo después del impago. Antes de contratar la estima por indicios: hijos, contrato precario, edad, nacionalidad, carencia de aval y patrimonio paterno. Un seguro público que pague los atrasos, pero no devuelva el piso ni compense la espera, le da pocos motivos para ser menos exigente.
La exposición de motivos afirma que la regla se aplicará «a la inmensa mayoría de los casos de desahucio», pero acusa a las administraciones que deben ofrecer la alternativa habitacional de «evidente dejación en sus funciones». El decreto encarga así la función clave a un eslabón que declara roto. La elección de asegurar la permanencia del inquilino y no la recuperación del casero tiene, según el texto, una lógica política: el desahucio sale en los informativos, como el de Maricarmen, mientras que el casero que no recupera su piso ni aparece en ellos ni pesa en las cuentas públicas.
El 87% del CIS ya pedía garantizar el cobro al arrendador
Las encuestas dibujan una opinión dividida. En la que encargó Provivienda, un grupo de presión proinquilinos, el 74% apoya regular el precio de los alquileres, pero solo el 49% está a favor de prohibir los desahucios. Ninguna de las dos preguntas menciona costes y beneficios, aunque para los encuestados aparecen con distinta claridad: el dolor de los desahucios es más obvio que el efecto de prohibirlos, y «regulación» se suele entender como solución. Cuando el CIS preguntó en 2018 por la seguridad jurídica del arrendador, el 87% se mostró a favor de garantizarle el cobro de la renta.
El texto sitúa el precedente en el decreto Bugallal de 1920 y en la liberalización de 1985, etapas en las que la protección del inquilino la financió el propietario sin que el presupuesto aportara un euro. La evidencia acumulada recomienda lo contrario: ayuda pública, personal y condicionada para el hogar que no pueda pagar, y cumplimiento estricto del contrato para todos los demás. Proteger al inquilino de hoy a costa del casero equivale, según esta tesis, a protegerlo a costa del inquilino potencial de mañana, porque el casero escaldado sale del mercado o selecciona solo a los muy conocidos o muy solventes.
Que el Estado quede obligado a pagar es la novedad del decreto. Lo que cubre ese pago y lo que deja fuera convierten la novedad, según el texto, en una apariencia de compensación para sortear la protección constitucional y europea de la propiedad. El centro y la derecha política, añade, deberían proponer un cambio de rumbo basado en ayudar con cargo al presupuesto público a quien realmente lo necesite y en restablecer la seguridad jurídica, con el compromiso de proteger la propiedad frente a todo tipo de ocupación y de hacer cumplir los contratos, incluido el desahucio de quien no pague.
