Bancos y grandes inversores ya trasladaron al Ministerio de Economía su inquietud por los decretos de vivienda antes de que se redactaran
Los grandes fondos inmobiliarios activarán su salida del sector en 2027. Ese año está marcado en rojo en sus calendarios desde hace tiempo, según trasladan distintas fuentes financieras. El motivo es doble: se cumplirá el plazo medio de siete años de sus planes de inversión en el ladrillo y pesa la inseguridad jurídica que generan los dos decretos de vivienda del Gobierno.
La salida no será escalonada. Un alto directivo de una de las grandes consultoras internacionales que monitoriza el sector advierte de que «hay riesgo de concentración de desinversiones en el sector inmobiliario pese a las necesidades de construir más vivienda». Es decir, el mercado puede recibir de golpe una oleada de ventas millonarias en un momento en que hace falta más oferta de pisos, no menos.
El veto que quedó en un 70% del valor de tasación
El decreto publicado en el BOE limita la compra de pisos por parte de grandes inversores, pero solo cuando el precio sea inferior al 70% de su valor de tasación. La norma se aplica a «toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles», y extiende esa limitación al menos hasta finales de 2028. El texto admite operaciones «a título gratuito o a título oneroso» siempre que respeten ese umbral.
Con ese matiz, el Gobierno rebajó su pretensión inicial de vetar a los fondos buitre la compra de vivienda. Ni hay un veto generalizado a los grandes inversores ni la norma impide que los fondos sigan comprando pisos. La propia definición de fondo buitre quedó envuelta en dudas durante la tramitación.
La advertencia que llegó a Economía antes de los decretos
Bancos con exposición directa al inmobiliario y algunos fondos trasladaron al Ministerio de Economía su preocupación antes de que los decretos se redactaran. Su argumento era que un veto generalizado a los fondos provocaría un efecto contagio al resto de sectores, según fuentes conocedoras. Esa advertencia no evitó la incertidumbre posterior.
Dentro de los fondos se admite que la inseguridad jurídica ya amenaza la entrada de capital a otros sectores de la economía. El razonamiento es que medidas que no está claro que entren en vigor, o que se derogarían con un cambio de Gobierno, añaden riesgo normativo en un momento delicado: tensión en los mercados de bonos públicos y una inflación en España de cerca del 5%. En los despachos de los grandes inversores se advierte de que ese cóctel amenaza «cualquier decisión de mantener o hacer nuevas inversiones» en el país.
Los dos decretos siguen sin convalidarse en el Congreso
Ninguno de los dos decretos ha sido convalidado aún por el Congreso. Su luz verde al completo parece condenada al fracaso por las propuestas antagónicas de los principales partidos políticos. Esa incertidumbre sobre el resultado parlamentario es, precisamente, uno de los factores que los inversores citan al explicar su repliegue.
El efecto ya se nota en los alquileres. Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APC España), se quejó de la «vorágine legislativa» y advirtió de que ya se están paralizando proyectos de vivienda destinados al alquiler. «Se están sacando reales decretos, pequeños, en 1 semana o 10 días, que al cabo de 30 días no se convalidan», criticó el presidente de la patronal de promotores. Vilajoana añadió que esa forma de legislar «no funciona» y que los únicos que no lo ven son quienes siguen legislando «de espaldas a todos».
Por qué 2027 y no otro año
El plazo medio de siete años es el estándar que manejan los fondos en sus planes de inversión inmobiliaria. Cuando ese ciclo se cumple, toca vender y devolver el capital a los partícipes. Que ese vencimiento coincida con la tramitación de los decretos de vivienda multiplica el efecto: los fondos no solo quieren salir por el calendario, sino que la incertidumbre normativa les empuja a no prorrogar posiciones.
El sector inmobiliario español depende en buena parte de capital institucional para financiar promociones. Si ese capital se retira a la vez que se paralizan proyectos de alquiler, la consecuencia previsible es menos oferta de vivienda nueva en los años siguientes. El propio alto directivo de la consultora internacional lo resume: la concentración de desinversiones llega justo cuando el país necesita construir más vivienda.
