El nuevo decreto permite que créditos ya cedidos a fondos regresen al banco original si el deudor demuestra vulnerabilidad en seis meses
El Gobierno ha aprobado una medida que altera el mercado de las hipotecas morosas al permitir que créditos ya vendidos por bancos a fondos de inversión puedan regresar a sus balances originales. El Real Decreto-ley 26/2026 introduce un nuevo artículo 25 bis en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que obliga a los cedentes —bancos o fondos— a readquirir préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual si el deudor acredita vulnerabilidad económica en un plazo de seis meses desde la comunicación de la cesión.
La norma afecta a operaciones ya realizadas en el mercado de non-performing loans (NPL), donde bancos y fondos negocian carteras de deuda morosa con descuentos del 30% sobre el valor del inmueble garantizado. Según datos de Inversión, el mercado maneja actualmente 10.370 millones de euros en créditos morosos, con un descuento mediano del 30,8% en las 2.840 operaciones analizadas.
El mecanismo exige que el crédito sea hipotecario, vencido y sobre vivienda habitual, y que el deudor cumpla los requisitos del Código de Buenas Prácticas de 2012. Sin embargo, la redacción del decreto amplía el alcance al incluir no solo a bancos, sino a cualquier cedente, lo que abre la puerta a que fondos que revendan estos créditos también queden obligados a readquirirlos si se dan las condiciones.
Esta medida, presentada como una ampliación de la protección a deudores vulnerables, introduce una incertidumbre nueva en un mercado acostumbrado a la compraventa definitiva de activos problemáticos. Hasta ahora, la venta de una hipoteca morosa permitía a las entidades financieras eliminar el riesgo de su balance. Ahora, incluso créditos ya cedidos podrían revertir si el deudor demuestra vulnerabilidad dentro del plazo.
Un mercado de miles de millones con nuevas reglas
El mercado de NPL en España mueve miles de millones de euros anuales. Según el observatorio de Inversión, hay 41.122 activos morosos o en ejecución (REO) con una deuda nominal acumulada de 10.370 millones. El descuento aplicado en estas transacciones —que refleja el riesgo asumido por el comprador— alcanza un 30,8% de media, lo que significa que un crédito con garantía inmobiliaria se vende por el 70% de su valor nominal.
La nueva norma no afecta a todos los créditos, sino solo a aquellos que cumplan tres condiciones: estar vencidos, garantizados por la vivienda habitual del deudor y que este pueda acreditar vulnerabilidad económica. Sin embargo, la redacción del decreto —que habla de cedente sin limitarse a bancos— podría extender la obligación a fondos que revendan estos activos, creando una cadena de responsabilidad inesperada.
El impacto real dependerá de cuántas operaciones recientes cumplan estos requisitos. Aunque el Gobierno presenta la medida como una protección adicional para los deudores, en la práctica introduce una variable imprevista para los operadores del mercado: la posibilidad de que créditos ya vendidos deban readquirirse si el deudor mejora su situación económica dentro del plazo.
Bancos y fondos deben readquirir hipotecas morosas tras venta
Para los bancos, esta medida complica su estrategia de deshacerse de activos tóxicos. Hasta ahora, vender una hipoteca morosa permitía eliminar el riesgo de su balance y obtener liquidez inmediata. Ahora, incluso después de la venta, podrían verse obligados a readquirir el crédito si el deudor demuestra vulnerabilidad en los seis meses siguientes.
Los fondos de inversión, por su parte, enfrentan un nuevo riesgo: si compran un crédito y luego lo revenden a otro inversor, podrían quedar sujetos a la misma obligación si el deudor cumple los requisitos. Esto podría afectar a la liquidez del mercado y encarecer las transacciones, ya que los compradores exigirían descuentos mayores para cubrir este riesgo adicional.
Para los deudores, la medida ofrece una vía de recuperación: si su situación económica mejora después de que su hipoteca haya sido vendida, podrían solicitar la readquisición del crédito por el mismo precio en que fue cedido. Sin embargo, el plazo de seis meses desde la comunicación de la cesión limita esta posibilidad a casos muy concretos.
El Gobierno justifica la medida como parte de su compromiso con la protección de los deudores vulnerables y la función social de la vivienda. Pero, en la práctica, introduce una contingencia que podría alterar las dinámicas de un mercado ya consolidado.
El precedente del Código de Buenas Prácticas de 2012
La medida se enmarca en una tradición legislativa que busca proteger a los deudores de hipotecas sobre vivienda habitual. El Código de Buenas Prácticas de 2012, impulsado durante la crisis financiera, estableció medidas como la dación en pago o la suspensión de ejecuciones para deudores en situación de vulnerabilidad. Sin embargo, su aplicación ha sido limitada y, en muchos casos, los bancos han preferido vender estos créditos a fondos especializados en lugar de asumir los costes de las reestructuraciones.
El nuevo decreto amplía este marco al permitir que, incluso después de la venta, el deudor pueda reclamar la readquisición del crédito si su situación mejora. Esto podría incentivar a las entidades a revisar con más detalle las solicitudes de vulnerabilidad antes de vender los créditos, para evitar posibles reclamaciones futuras.
No obstante, la efectividad de la medida dependerá de su aplicación práctica. Si los fondos y bancos interpretan que el plazo de seis meses es demasiado ajustado o que los requisitos de vulnerabilidad son difíciles de cumplir, podrían recurrir a vías legales para limitar su alcance. Por ahora, lo cierto es que el mercado de NPL en España enfrenta una nueva incertidumbre.
