El real decreto ley obliga al casero a indemnizar con 12 mensualidades si rechaza prorrogar y permite ampliar hasta 3 años en zonas tensionadas.
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha difundido este jueves el real decreto ley que contempla la prórroga automática de los contratos de alquiler. La norma entra en vigor mañana, el mismo día en que podría decaer si no obtiene la convalidación del Congreso de los Diputados. El texto, de 8 páginas, responde a una medida reclamada por el Sindicato de Inquilinos y por Sumar.
El decreto que fija la prórroga automática de los arrendamientos determina que, si el arrendador rechaza extender el contrato, deberá compensar al inquilino con una cuantía equivalente a 12 mensualidades de una renta similar. La referencia se calculará con el sistema estatal de precios de alquiler de vivienda y, en ningún caso, será inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia.
No habrá derecho a indemnización cuando la negativa a prorrogar esté justificada. Los supuestos son tres: si el arrendador, siendo persona física, precisa la vivienda para sí o para familiares de segundo grado —y el arrendatario tendrá derecho a la indemnización si no la ocupa en tres meses—; si el arrendatario no habita efectivamente el inmueble; o si dispone de otra vivienda adecuada en el mismo municipio.
En caso de nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual sobre el mismo inmueble, la oferta deberá asegurar la permanencia del arrendatario por un mínimo de 5 años, o 7 años si el arrendador es persona jurídica. La nueva renta mensual deberá fijarse conforme a las reglas de determinación previstas, incluso cuando la vivienda no esté situada en una zona tensionada.
Si el contrato se extingue tras la comunicación válida del arrendador de no prorrogarlo, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria del alquiler por un máximo de un año. Para acceder a esta prórroga extraordinaria, el arrendatario deberá acreditar una situación de vulnerabilidad social y económica mediante informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales municipales o autonómicos. Esta prórroga será de aceptación obligatoria para el arrendador cuando sea un gran tenedor de vivienda.
En los casos en los que, tras la manifestación del arrendador de no prorrogar, ambas partes acuerden una extensión voluntaria, esta no podrá ser inferior a los plazos establecidos. Serán nulas las cláusulas en acuerdos de prórroga que alteren las condiciones del contrato original.
Qué cambia en las zonas de mercado tensionado
En los contratos de vivienda habitual ubicados en zonas de mercado residencial tensionado, cuando finalice el periodo de prórroga obligatoria y el propietario haya expresado su voluntad de no continuar, el contrato podrá ampliarse de forma extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de 3 años, manteniendo las mismas condiciones. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador.
El segundo decreto que se queda sin apoyos
El texto publicado este jueves antecede al decreto difundido el miércoles, que incorpora un paquete de iniciativas sobre desahucios, incentivos fiscales, restricciones a los fondos buitre, normas para el alquiler temporal y por habitaciones, la aplicación de un IVA del 10 % a los pisos turísticos y apoyos para la adquisición de una primera vivienda. El Ejecutivo sostiene que este segundo decreto, que previsiblemente no reúne los apoyos necesarios para ser convalidado mañana, obedece al interés general, con el objetivo de aportar estabilidad a los hogares en su residencia habitual y al propio mercado. Con ello se persigue la proporcionalidad en la regulación —según subraya— evitando reducir la oferta de vivienda en alquiler y sin alterar el contenido económico del contrato ni la seguridad jurídica.
Un mecanismo de prórroga con dos vías y plazos tasados
El real decreto ley articula así dos mecanismos distintos de continuidad del arrendamiento. El primero es la prórroga extraordinaria de un año, ligada a la acreditación de vulnerabilidad social y económica del inquilino mediante informe o certificado de los servicios sociales emitido en el último año, y de aceptación obligatoria cuando el arrendador sea un gran tenedor. El segundo es la ampliación por anualidades hasta un máximo de 3 años en zonas de mercado residencial tensionado, que también debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador y mantiene las mismas condiciones del contrato. En ambos casos, la norma exige que la comunicación del arrendador de no prorrogar sea válida para que el inquilino pueda activar estas vías, y fija que cualquier extensión voluntaria acordada entre las partes no podrá quedar por debajo de los plazos legales establecidos.
La entrada en vigor de la norma está ligada a su convalidación en el Congreso, prevista para mañana. Si el decreto decae, las medidas de prórroga automática y de indemnización quedarían sin efecto, lo que añade incertidumbre a los contratos que vencen en las próximas fechas. El texto se publica además en paralelo al segundo decreto, el difundido el miércoles, cuyo contenido —desahucios, incentivos fiscales, restricciones a los fondos buitre, alquiler temporal y por habitaciones, IVA del 10 % a los pisos turísticos y ayudas a la primera vivienda— previsiblemente no logrará los apoyos necesarios para ser convalidado mañana, según reconoce el propio Ejecutivo al invocar el interés general como justificación.
