El reglamento de vivienda de la Comisión Europea exige ocho años de renta per cápita o subidas continuadas durante una década para declarar zonas tensionadas
Un marco legal común regulará los límites que los ayuntamientos y las comunidades autónomas pueden aplicar al alquiler turístico y a la compra de segundas residencias dentro de la Unión Europea. La Comisión Europea presentó este miércoles su propuesta de ley de vivienda asequible, un reglamento comunitario orientado a fijar las condiciones exactas bajo las cuales las administraciones públicas podrán intervenir en el sector inmobiliario sin vulnerar las reglas del mercado único europeo ni la libre competencia.
El documento técnico elaborado por el Ejecutivo comunitario responde a una demanda ciudadana en alza, constatada por los propios sondeos comunitarios: más del 50% de los habitantes de las ciudades en los Estados miembros califica el acceso a un techo como un problema «inmediato y urgente». Con este punto de partida, el texto no impone prohibiciones directas desde Bruselas ni asume competencias estatales, sino que diseña una metodología homogénea para que las medidas locales no choquen contra la legislación económica europea.
Para intervenir de forma legal sobre las plataformas de hospedaje vacacional, los consistorios deberán justificar sus decisiones con parámetros estadísticos estandarizados. El reglamento determina que las restricciones a los pisos turísticos únicamente podrán activarse si la administración promotora demuestra que dicha actividad económica ejerce un impacto perjudicial continuo en la oferta residencial durante un periodo de al menos tres años. Si se acredita ese perjuicio continuado, las limitaciones aprobadas no podrán tener carácter indefinido: la normativa de la Comisión Europea establece que estas medidas excepcionales tendrán una vigencia máxima de cinco años y requerirán revisiones periódicas de su eficacia.
El baremo económico para definir una zona pensionada
El criterio central del reglamento descansa en la definición comunitaria de mercado residencial pensionado. Bruselas ha fijado un cálculo numérico concreto: se considerará zona pensionada aquel ámbito geográfico donde la relación entre el precio de compra del inmueble y los ingresos locales supere el valor de ocho. Esto implica que un ciudadano medio debe destinar de forma íntegra más de ocho años de su renta disponible per cápita para poder adquirir una vivienda de dimensiones estándar dentro del parque residencial de ese municipio o distrito.
Como alternativa o complemento a ese umbral, la Comisión Europea establece que las administraciones podrán acreditar la tensión inmobiliaria si demuestran documentalmente que la brecha entre el coste de los inmuebles y los salarios de la población ha experimentado un crecimiento sostenido durante los últimos diez años. La potestad final para declarar formalmente un área bajo esta condición seguirá correspondiendo en exclusiva a los organismos nacionales, regionales o locales, de acuerdo con el ordenamiento constitucional de cada país de la Unión Europea.
Límites a la intervención sobre segundas residencias
La intervención sobre las segundas residencias representa el apartado más garantista de la iniciativa comunitaria. El reglamento de la Unión Europea no aplica ningún veto generalizado a la adquisición o uso de segundas propiedades, pero acota con precisión qué requisitos deben cumplir las normas autonómicas o municipales que busquen restringir estas operaciones inmobiliarias. Cualquier medida en este sentido deberá sustentarse en pruebas empíricas, carecer por completo de elementos discriminatorios y contar con una justificación plena vinculada a la falta real de vivienda habitual.
Junto a la aportación de datos objetivos sobre el daño al acceso habitacional, las restricciones dirigidas a las segundas residencias tendrán que respetar estrictamente dos límites jurídicos: la protección del derecho a la propiedad privada y la prohibición expresa de aplicar cualquier medida con carácter retroactivo. Asimismo, la Comisión Europea ha puntualizado que las políticas públicas orientadas a sancionar o penalizar la desocupación prolongada deberán contemplar excepciones y periodos justificados de no ocupación, impidiendo castigos automáticos sobre inmuebles deshabitados por causas legítimas.
Garantías para los marcos regulatorios vigentes
La entrada en vigor de este futuro reglamento no alterará de forma sobrevenida las normativas ya operativas en ciudades como Barcelona, Palma o Madrid. Fuentes comunitarias han aclarado que el texto «no debe entenderse ni como una validación ni como una invalidación de ninguna de las medidas existentes», por lo que los decretos y ordenanzas aprobados hasta la fecha no quedarán anulados de forma automática. El propósito comunitario se centra en ofrecer certidumbre jurídica frente a los recursos por vulneración de la libre circulación de capitales y la prestación de servicios en el mercado interior.
Desde el Ejecutivo comunitario han insistido igualmente en que el texto no concede a los organismos europeos la facultad de fijar límites a los precios de los arrendamientos residenciales: «No pretende regular los alquileres ni establecer controles de precios del alquiler», recalcan las fuentes de la institución comunitaria. El objetivo radica en fijar las pautas de urgencia con las que los poderes públicos locales gestionan crisis coyunturales, al tiempo que Bruselas emplaza a los Estados miembros a resolver el déficit de vivienda mediante el incremento de la construcción y la rehabilitación estructural de inmuebles.
